양도소득세 임대주택의 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우 비과세 적용
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Q. 2주택(AㆍB)을 소유하고 있는 박대한씨는 2018년 7월 B주택을 임대등록을 하였습니다. 박대한씨는 임대기간을 충족하기 전인 2022년 12월 A주택을 양도할 예정입니다.
임대주택의 임대기간 요건을 충족해야 거주주택 비과세를 받을 수 있다고 하던데, 박대한씨처럼 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에는 비과세를 받을 수 없나요?
A. 임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 거주주택 비과세 특례 적용이 가능합니다. 다만, 비과세를 적용받은 후 B임대주택의 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 비과세 받은 양도소득세를 신고ㆍ납부*하여야 합니다. 따라서, 박대한씨의 경우 거주주택 비과세를 받은 이후에도 B임대주택을 계속 임대하여 임대기간 요건을 충족하여야 합니다.
* 해당 사유가 발생한 날의 말일부터 2개월 이내에 신고ㆍ납부
<해석사례 1> 사전-2020-법령해석재산-0207(2020.06.17.)
「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않음. 이하 “장기임대주택”)과 그 밖의 1주택 (이하 “거주주택”)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제20항 제1호와 제2호의 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유 하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다. 아울러 위 사전 답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 같은 영 제155조 제20항을 적용하는 것입니다. 다만, 1세대가 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 같은 영 제155조 제22항 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 하는 것입니다.
<해석사례 2> 사전-2021-법령해석재산-1755(2021.12.23.)
「소득세법 시행령」 제155조 제20항(이하 “쟁점특례”라 함)에 따른 거주주택(A)과 장기 임대주택(B, C)을 보유한 1세대가 장기임대주택(B, C)의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택(A)을 먼저 양도하고 같은 조 제21항에 따라 쟁점특례를 적용하여 같은 영 제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 받은 경우로서, 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 제6조 제1항 제11호에 따라 민간임대주택법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 장기임대주택(C)에 대하여 임대 의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소되는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 각 호 외의 부분 후단 및 제2호 라목 1)에 따라 그 등록이 말소된 날에 장기임대 주택(C)의 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 것입니다.
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